Le prêt-relais, comment ça fonctionne ?

Lorsqu'un propriétaire souhaite vendre un bien immobilier pour en racheter un autre, il peut contracter un prêt-relais pour financer l'achat de son futur logement en attendant de percevoir le produit de la revente de son bien actuel.

Il s'agit donc d'une avance que l'on peut parfois compléter par un prêt amortissable et des prêts réglementés pour financer l'achat du nouveau bien. Les caractéristiques du prêt-relais peuvent varier en fonction de la situation de l'emprunteur et des critères spécifiques propres à chaque établissement bancaire.

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Quels sont les différents types de prêts relais ?

Le prêt-relais est particulièrement utile pour faciliter la transition entre la vente et l'achat de biens immobiliers.

Comment est calculé le montant d’un prêt relais ?

Le montant du prêt et le taux d’emprunt proposé peuvent varier d’un établissement bancaire à l’autre. Le prêt-relais représente généralement entre 60% et 80% du prix du bien mis en vente.

La durée d’un crédit relais est d’un an, prolongée à deux ans dans certains cas, le temps de vendre le bien. Si le bien est vendu à un prix plus bas que prévu, l’emprunteur aura, a priori, la possibilité de solder sa dette. Si le bien est vendu au prix ou plus cher, il y aura même une plus-value.

Si un compromis de vente a déjà été signé, la banque accordera plus facilement un prêt plus important. En revanche, s'il n'y a pas encore d'acheteur, la banque se montrera plus prudente sur la durée et le montant du prêt-relais.

Pendant la période de transition (avant la vente), l’emprunteur ne paie que les intérêts et l’assurance emprunteur relatifs au crédit relais. Le capital sera à rembourser lorsque le bien sera vendu, dans la limite de temps prévue dans le contrat de prêt. Le montant des mensualités reste ainsi à un niveau acceptable malgré un éventuel cumul des dépenses.

Coût d’un prêt relais

Le taux d’intérêt d’un prêt relais est en général plus élevé que celui d’un crédit amortissable classique (il ne dépasse pas le taux d’usure). Tout dépend du profil de l’emprunteur, de la conjoncture et de la stratégie adoptée par l’établissement prêteur.

Dans un prêt relais, les intérêts sont en permanence calculés sur l’intégralité du capital accordé puisque ce dernier n’est remboursé qu’au terme de l’emprunt. Ceci a un coût important. Il est possible de demander une franchise totale avec un paiement des intérêts différé. Cette solution est onéreuse mais provisoire.

Dans le coût du prêt relais il ne faut pas oublier non plus le coût de l’assurance-emprunteur, à payer mensuellement.

Il faut rajouter les autres frais comme l’éventuelle mainlevée d’hypothèque, les frais de dossier et de notaire, les indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Conditions d’obtention du prêt-relais

Le prêt relais est une solution de transition entre la vente d’un bien et l’achat d’un autre. L’’emprunteur doit constituer un dépôt. et le déposer auprès de divers organismes prêteurs. Obtenir ce type de prêt dépend de son profil et de ses finances, mais aussi de l'estimation du prix de vente estimé du logement actuel. La faisabilité de cet emprunt est soumise aux mêmes conditions que celles d'un prêt immobilier classique.

Capacité d'épargne, de gestion financière, les revenus sont des critères essentiels leur permettant de statuer sur l'obtention ou non de ce type de crédit. La réponse peut être donnée sur une courte durée allant de 15 à 45 jours. Il est donc intéressant de soumettre son dossier avant la signature d'une promesse de vente.

Quels sont les avantages du prêt-relais ?

• il vous évite tout d'abord le cumul de deux crédits et des mensualités élevées
• il vous permet d'acheter votre maison ou appartement sans attendre la vente de votre logement actuel. Vous n'êtes pas obligé de vendre rapidement votre ancien logement et de le brader pour gagner du temps et vous libérer financièrement.
• vous pouvez ainsi espérer réaliser une belle plus-value.
• pas besoin non plus de devoir mettre votre bien en location pour espérer honorer le cumul de deux crédits. Grâce à la souplesse du prêt-relais, tous ces risques sont évités.

Les risques liés au prêt-relais

Le risque encouru par cette solution de financement serait de ne pas trouver un acquéreur pour votre premier logement, et ce, avant la fin du crédit. Dans ce cas, la banque peut vous réclamer le remboursement du prêt-relais à échéance. Cette situation inconfortable peut également se solder par la conversion du prêt-relais en prêt immobilier classique.

Un autre inconvénient réside dans le taux d'intérêt. Ce dernier est nettement plus élevé que celui d'un crédit immobilier classique. Bien sûr, ces situations peuvent être évitées si votre logement est attractif. Dans le cas contraire, il est préférable de vendre votre logement actuel avant de vous lancer dans le financement d'un nouveau logement. Votre nouvel investissement immobilier sera ainsi sécurisé.